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Lumière sur le financement

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Tout savoir sur le crédit immobilier

Le crédit immobilier est un passage obligatoire pour la plupart des acquéreurs. Votre objectif : convaincre les banques de vous accorder les fonds nécessaires à la réalisation de votre projet.

Cependant, les banques ne prêtent pas à n'importe qui ni à n'importe quel prix. Elles cherchent à évaluer au plus près le risque qu'elles prennent en octroyant un emprunt immobilier.

Ainsi, plus le risque d'impayés sera élevé, plus la négociation sera difficile. Les banques acceptent des crédits qu’à ceux capables de les rembourser, soit des personnes solvables.

 

Lorsqu'elles évaluent les dossiers des candidats emprunteurs, les banques prennent en compte toute une série de critères.

 

Le premier critère est le taux d’effort (ou capacité d’endettement) : il s’agit de la part de vos revenus que vous pouvez consacrer à votre mensualité. Le taux d’effort ne doit excéder 35% de vos revenus en tenant compte de vos autres crédits.

Le reste à vivre est le second critère. Une fois votre mensualité payée, il doit vous restez suffisamment de ressources pour vivre normalement. Pour les banques, ce reste à vivre tourne autour de 1500€/mois pour un couple. A cela s’ajoute 500€ supplémentaires pour chaque enfant en charge. Néanmoins, ces chiffres sont à titre indicatif, chaque banque appliquant ses propres critères. Votre reste à vivre peut donc être légèrement inférieur.

L’apport personnel doit compter pour au mois 10% du montant hors frais de notaire. A cela s’ajoute le montant de ces droits de mutation (7 à 8% du prix dans l'ancien et 2 à 3% du prix dans le neuf).

La durée de remboursement : en 2021, les banques n'accordent pas de prêts dont la durée est supérieure à 25 ans. A cela s’ajoute 2 ans s'il s'agit d'un achat dans le neuf ou d'une acquisition dans l'ancien avec de gros travaux pour tenir compte du temps de chantier.

Le saut de charges : si vous êtes locataires et que vous accédez à la propriété, la différence entre votre actuel loyer et votre mensualité de prêt doit rester raisonnable.

Concernant le montant emprunté ne peut pas dépasser sept années de revenus.

L’épargne résiduelle : Avec les incertitudes économiques liées à la crise de la Covid-19, les banques cherchent à sécuriser davantage les remboursements. Elles demandent de plus en plus une marge de manœuvre comptant pour six mois à un an de mensualité. Cette épargne résiduelle vous permettra de continuer à honorer vos remboursements en cas de difficultés (perte d'emploi par exemple).

 

Et enfin, la situation professionnelle et la sécurité de l’emploi sont des facteurs importants. Les banques apprécient les emprunteurs en CDI et les salariés de la fonction publique. Pour ceux empruntant en couple, mieux vaut baser le dossier sur deux CDI. Si l'un des deux est en CDD, la capacité d'endettement sera pour l'essentiel calculée sur le seul CDI. Concernant ceux en CDD, les indépendants, les professions libérales, ils peuvent emprunter mais devront fournir les relevés de trois ans de revenus.

Les banques examinent la gestion de vos finances personnelles. Si vous êtes économe, que vous tenez bien vos comptes et que vous savez épargner, vous montrerez au prêteur que vous êtes fiable et que vous serez en mesure de rembourser.

Si votre demande de prêt est refusée, il existe des solutions. Ne vous contentez pas d’une seule banque, sollicitez d’autres banques. En multipliant les demandes, vous maximisez vos chances d’obtenir un prêt immobilier. A condition bien évidemment d’avoir un dossier convaincant. Vous pouvez aussi peaufiner votre dossier. Motivez votre demande de prêt par vos perspectives professionnelles, la bonne gestion de votre budget, etc. Enfin, n’hésitez pas à faire appel à un courtier immobilier en ligne ou en agence. Spécialistes de la négociation de prêt immobilier, les courtiers immobiliers sauront mettre en avant votre profil emprunteur et maximiser vos chances d’obtenir un prêt immobilier.

Si vous songez à acheter votre première résidence principale, pensez au prêt à taux zéro (PTZ).

Le PTZ est un prêt sans intérêt, accordé sous condition de ressources. C'est un prêt complémentaire qui sert à financer une partie de l'achat d'une première résidence principale. Il doit donc être complété par un ou plusieurs prêts. Il est gratuit, d'une durée de 20, 22 ou 25 ans avec une période de remboursement différé d'une durée de 5, 10 ou 15 ans, durant laquelle vous ne payez aucune mensualité sur le PTZ. Vous pouvez bénéficier d'un prêt à taux zéro si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 dernières années précédant le prêt.

Pour l’obtenir, vos revenus ne doivent pas dépasser un montant maximum.

Ce montant dépend de la localisation du logement.

Le ministère du Logement a déclaré début octobre que le dispositif du PTZ devrait être prolongé d'un an, jusqu'à fin 2023, aux conditions actuelles. Les conditions de ressources pour y accéder seront maintenues à l'identique.

 

Si vous souhaitez estimer le montant du PTZ qui peut vous être accordé, cliquez ici.

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Damien LAGACHE de PresseTaux Béthune

Maureen ZAJAC de Immoprêt Béthune

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